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経営リスクの見分け方　「資金計画・収支計画」

アパート賃貸マンションの新築計画を立てるとき、まず、基本プランと資金計画・収支計画書が、提案されます。この基本設計と資金計画が、そのアパートマンションの一生の宿命を決めてしまいます。今回は、収支計画の中に潜むリスクの見分け方について解説します。

■資金・収支計画の仕組みとチェックポイント

資金・収支計画書の仕組みを簡単に説明しますと

●資金計画

＜所要資金＞
建設時に投資額が、いくら必要か
　　　建築工事費、解体工事費、外構工事費、設計料、消費税、登記費用
　　　建設期間中の返済金、祭典費用、その他諸経費・・・もれがないかをチェック

＜資金調達＞
必要な投資額をどのように工面するか
　　　自己資金、借入金
　　　借入条件は・・・・・・・・・期間、金利 （変動金利 or 固定金利 or 段階金利）

●収支計画

＜収入＞
家賃・共益費の設定と変動予測　空室予測

＜支出＞
不動産取得税、登録免許税（初年度のみ）
返済金（金利、元本）
公租公課（固定資産税、都市計画税）
維持管理費　修繕費　保険料
税金（所得税、住民税、事業税）

＜損益＞
収入から支出を差し引いたもの

税務申告と現実のキャッシュフローの違いは返済元本と減価償却、その他の経費は共通
　�@税務申告上の損益計算
　　返済の元本を経費に含めず減価償却費を経費としたもの
　�A現実のキャッシュフロー
　　減価償却費を除外して返済元本を支出したもの

シミュレーションは仮説、条件設定が適切かどうかをチェック

採算計画のシミュレーションは、あくまでも仮説です。各項目の条件設定が変われば結果が変わります。条件設定が適切かどうかが、現実予測の決め手です。条件設定に無理がないかを見極めることが、チェックポイントです。
業者さんによっては、条件設定を甘くみるところと、厳しくみるところと、まちまちです。条件設定を甘く設定したシミュレーションは、一見、収益性が良いように見えます。
収支計画のシミュレーションは、将来予測です。いくら設定条件の数字を操作しても現実の収益性は変わりません。粉飾のシミュレーションの採算数字だけを見て、願望での判断は、将来思わぬ誤算となります。

16年目からの経営危機

必ず、チェックして下さい。キャッシュフローが黒字でなくても、１５年目まで経費で落とせた設備の減価償却が終わりますので、所得税が増加します。キャッシュフローで持ち出しになってしまい経営が苦しくなることがあります。

安全性の判断は損益分岐点の把握

賃貸事業の安全性の判断は、最悪状態を判断することです。すべての経費の支払いに賃料収入が最低限どれだけ必要か、この損益分岐点での収入と予想収入にどれほどの余裕があるか、損益分岐点を必ずチェックしてください。過剰投資かどうかの判断ができます。
たとえば、相場家賃が10万円／月の場合、損益分岐家賃が９万円／月だとしたら、空室が少し増えたり家賃が少しでも下がれば、あっというまにキャッシュフローは持ち出しになってしまいます。
損益分岐家賃が７万円／月だとしたら、家賃が２０％下落して、なおかつ空室率が１０％増加してもキャッシュフローは持ち出しになりません。
つまり、収益性が良ければ良いほど賃貸経営の安全性は、高まります。

■リスク回避策

それぞれの土地には、立地によって家賃相場が違ってきます。安全な採算を確保するためには、その立地の家賃相場に見合った投資額に抑えることが絶対条件です。
よく見かける過ちは、いいものを作れば収益が上がると勘違いした過剰投資です。家賃相場が低い所で、立派な建築をしても借金を過大にすれば少ない家賃収入では返済できなくなってしまいます。
家賃レベルに応じて建設総工費（借入金総額）を抑えなければなりません。まず、絶対に守ることは、家賃レベルに応じた限られた投資額です。その絶対条件の中で建設計画を工夫してください。投資額の設定が、その計画の一生の宿命を決定付けます。