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自宅併用賃貸住宅　「年金型収益住宅　自宅＋賃貸」

今回提案する年金型収益住宅とは、「親子・兄弟間２世帯、３世帯の自宅＋賃貸住宅」を作り、その資金返済を賃貸経営の収益で賄うというものです。
親の土地に二世帯、三世帯住宅を建てる・土地を購入して自宅を建てる・買い替えで自宅を建てる、いろいろなケースに応用できます。収益を生む賃貸住宅を併用することで、らくらく返済で自宅が取得できます。また、計画しだいでは収益が残り年金型収益資産となります。

■計画パターン

●親の土地に建替えで

●現在の自宅を買い替えて

●新規に土地を購入して

■年金型賃貸併用住宅のメリット

●自宅の返済が軽減される。or 自己負担なしで自宅が持てる。or 手取り収入が残る。

●自宅併用の場合、賃貸専用より資金の借入が容易になる。

●スケールメリットで立派な建物になり建設費の効率も良くなる。

●スープの冷めない距離で両親の介護ができる。

●複数世帯により、単独より広く立地の良い敷地を取得できる。（土地購入の場合）

■計画の立て方と賃貸経営のポイント

●レンタブル比と総面積

自宅併用賃貸住宅で収益性を良くするには、賃貸部分の比率（レンタブル比）が大きければ大きいほど収益性はよくなります。極端な話レンタブル比がゼロの場合、つまり貸す部分がなく、すべて自宅であれば、収益は全く生みません。貸す部分が、あって初めて収益が生まれます。自宅の面積を多くとれば、レンタブル比は下がり収益性は低下します。それでは、快適な自宅を建てる目的が満足できません。
収益性を下げずに自宅を大きくする方法が、あります。それは、いかに総面積を大きく確保するかです。総面積を大きく確保すればするほど自宅の比率が下がります。総面積に比例して収益性を落とさずに自宅が大きく確保できます。
自宅併用賃貸住宅では、それぞれの敷地での法規制など限られた条件内で、いかに効率よく有効に容積を確保するかが一番のポイントです。

●入居者層の設定

自宅併用賃貸住宅では、自宅と賃貸との共同住宅になりますから賃貸の入居者には、いい人たちに入居してもらいたいものです。
入居者層はプランで決まります。経済力の弱い人向きのプランにすれば収入の低い人が集まってしまいます。デザインや質にこだわるプランにすれば、おのずとそのタイプの入居者が集まります。プランとコンセプトの設定で入居者層が決まります。入居者層は、戦略で決めるものです。質の良い入居者を集めるコンセプトの工夫が大切です。プランとコンセプトは、賃貸経営の宿命をも左右します。

●ビジネスライクに割り切る

自宅と賃貸が隣り合わせですと入居者の行動も自然と目に入ってきます。細かいことも気になってしまいます。
賃貸経営はあくまでもビジネスです。家賃を受け取って部屋を貸しているわけですからビジネスライクに割り切る気持ちが必要です。賃貸管理の会社に賃貸管理委託をして一線を引くことをお奨めします。

●土地購入の場合は割高でも立地が良く容積率の高い所

不動産市場環境は、賃貸経営の利回りの良い投資環境です。家賃相場の下落以上に土地価格が下落しています。つまり、このギャップが投資効率を高め賃貸経営の収益性を良くしています。
新規に土地を取得して計画する場合は、土地の価格が割高でも容積が多く取れ、立地の良いところを選ぶ方が、収益性は良くなります。
容積が多くとれる土地は、用途地域の容積率だけの判断ではいけません。道路の幅員が狭いところでは許容容積すべてが確保できません。道路幅員は広いほど容積がとれます。日影規制によっても許容容積は、制限されます。道路位置も容積確保に大きな影響がでます。容積を確保しやすい道路位置は、日影が道路面に当たる方角です。