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建築企画集

土地活用 Q&A

賃貸経営講座

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PART 1.　土地活用：賃貸住宅経営

１、相続対策

個人資産を維持するためには、相続問題を必ず、クリアーしなければなりません。資産を守る意識だけでは、相続のたびに資産は減ってゆきます。この章では、資産を「活かす」「増やす」「守る」観点から相続対策について解説します。

■相続税対策（節税と収益力）
■納税対策
■遺産分割対策

■相続税対策

個人の一定以上の資産は、相続のたびに相続税により減ってゆきます。相続が３代続くと相続税で資産のほとんどは、なくなってしまうと言われています。資産を保有しているだけでは、資産を守ることはできません。資産を活用して収益性を高め、資産を増やしてゆく経済活動をして、はじめて資産を守ることができます。
相続税の対策として、一番重要なことは収益力をつけることです。収益力は、相続税の延納の支払いに充てることができます。収益力の改善は、資金調達能力を高め、更に資産を増やす力となります。収益性が相続税対策で一番重要なポイントです。

では、相続税対策として収益力をつけるための具体策はどうしたらよいでしょうか。リスクが低く収益性の良いアパートマンションなどの賃貸住宅経営による三つの相続税対策を次にご紹介します。これらの方法などで継続して資産を増やし続けてゆくことが、資産を守ることになります。

１．遊休地などの土地に賃貸住宅を建設して相続税を節税し、収益力をつける方法

●賃貸住宅建設による相続税の節税と収益力アップ
�@土地が「貸家建て付け地」として相続税評価額が下がり相続税が節税されます。
�A建設資金の借入額と時価より低い建物評価額の差額が負の財産として債務控除され相続税が節税されます。

建設された賃貸建物は資産として増え、収益力は相続税の延納の支払いに貢献したり、新たな投資の資金調達力を高めます。

２．不良資産を優良資産に変えて収益力を高める方法

●貸地の整理
�@貸地の所有権と底地権の交換により更地化した土地に賃貸住宅を建設して相続税の節税と収益力を高める。
�A借地人に底地権を売却して新たな資産に変換し、収益力を高める。
�B借地権を買い戻して賃貸住宅を建設し相続税の節税と収益力を高める。

※詳しくは「貸地の整理と管理 」を御覧下さい。

●不良敷地を買い替えて賃貸建物を建設
不良敷地を売却して更に借入金を加えて新たな効率の良い資産を形成する。

３．新たな不動産に投資して資産を増やし収益力をつける方法

●新たな土地を取得して新築賃貸住宅を建設
１．２．の方法などで収益力をつけて資金調達能力（借入能力）を高め、立地の良い敷地を購入し、これからの時代に合った競争力の強い賃貸建物を建設し、資産を増やす。

不動産価格の低下により借入金で土地を買い求めて賃貸住宅経営が成り立つ物件もあります。最近では、キャピタルゲインは、望めませんが、効率の良いインカムゲインを得られる時代環境です。

●中古物件に投資
金融機関の不良債権処理にともない放出される低廉な中古の賃貸不動産に投資する方法もあります。この場合は、建物が中古ですから思わぬ欠陥などのリスクを負います。ハイリスク・ハイリターンの投資です。

※詳細については「デフレ時代における不動産投資」で解説します。

■納税対策

納税対策として、相続税の支払いをどのようにするか、予め物納や処分の計画と延納計画を立てることが大切です。
延納を考える時には、返済金に当てる収入源の計画が必要です。アパート、マンションなどの賃貸経営もその収益が延納の返済源になり、納税対策につながります。
土地の物納を予定する場合には、物納要件を満たす必要があります。特には、隣地と道路との境界を確定した実測が必要となります。貸地の場合は、契約書の整備などが必要です。いざとなってからでは大変です。

■遺産分割対策

遺産分割での紛争は嫌なものです。兄弟関係が最悪なこととなります。兄弟仲が良くても遺産分割で争いが起きないように見えても、いざとなると紛争になることがあります。遺言書を書かれることをお勧めします。遺言があれば、争いの可能性が減ります。兄弟喧嘩もしなくて済みます。

遺産分割を共有にすることは、遺産分割協議を先延ばしにすることと同じです。次の代まで分割の争いを残す結果となります。できるだけ不動産の遺産分割は、筆別に区分して遺産分割をし、分割協議を完結したほうが、良いでしょう。
大規模で収益性の良い賃貸建物などで、どうしても収益を法定相続分に応じて共有したい場合、共有という方法をとらずに信託という方法もあります。共有では運営が難しいことや二次相続や三次相続で共有者が多くなり運営が更に難しくなりますので信託銀行などに管理信託をして受益権を相続するという方法です。これは不動産の証券化という形態です。信託という方法でなく特定目的会社を設立して受益権を証券化する方法もあります。

＃005　2003.11.01