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PART 2.　賃貸市場動向

２、マンスリーマンション供給過剰？

賃貸業界においてマンスリーマンションは、新しい賃貸需要を作ってきました。礼金・敷金・退去費用・仲介手数料なしの短期貸し家具つきアパート、入退去が簡単でビジネス面で長期出張、転勤などの顧客を中心に新たな賃貸市場を確立してきました。
このところマンスリーマンションは、供給が過剰気味となってきました。供給過剰の意味することは？一般賃貸市場に及ぼす影響は？そこから読み取れる潮流は何か？

■マンスリーマンションの変化
■一般賃貸市場への影響
■根底に流れる潮流は

■マンスリーマンション変化の兆し

マンスリーマンションは貸し方において付加価値を生み収益率の良いことから新規参入が増え、供給が過剰気味となってきました。供給過剰の意味することは、市場競争が激しくなり、質や価格の競争となります。しかしながら需要が減っているわけではありませんので、まだまだ、マンスリー市場は競争原理によってますます進化・成熟してゆくでしょう。

一方では供給過剰による変化の兆しがあります。マンスリーマンションの一般賃貸市場への進出です。短期貸しではなく中長期の契約により礼金・敷金など入居・退去時の資金負担がなく家具つきマンション・アパートとして一般賃貸を始めたところがあります。

欧米では、家具つきアパートメントは当たり前ですが、日本ではサービスアパートメントやホテル形態を持つ一部のマンションを除いて、一般のアパートマンションでは、まだ未開拓分野です。

■一般賃貸市場への影響

礼金なし敷金なしの家具つきアパートメントの一般賃貸市場への参入は、従来の礼金・敷金が当たり前の慣習に大きな影響が出てくるでしょう。家具つき入退室資金負担なしの形態が普及したら、一般賃貸市場にどんな変化が起こるでしょうか。

入居者は、入居時と退去時の費用負担がなければ条件の良いところを求めて何度でも転居がしやすくなります。入退去の一時金の障壁がなくなれば、入居者は、少々の不満でも我慢していません。より条件の良いところを求め、すぐに転居の行動にでるでしょう。

そして入居回転が早まり賃貸市場の競争原理が働き競争が激化します。つまり条件や質の悪いところから質の高いところ、条件のよいところへと何度でもいい物を求めて入居者は転居してゆきます。条件や質の悪いアパートマンションは淘汰されやすくなります。賃貸経営での勝ち組みと負け組とが、今まで以上にはっきりしてきます。

■根底に流れる潮流は

入退室の費用負担なしの家具つきマンスリーの一般賃貸市場への参入が、意味することは何か。礼金敷金なしの家具つきアパートが出現したという現象だけを云々するということではありません。
ここで言いたいことは、業態変化の兆しです。根底に流れる潮流です。契約形態の変化で付加価値を生みビジネスチャンスを作り出すという発想が重要なことなのです。一般賃貸市場にも業態変化の大きな波が押し寄せてきています。

ライフスタイルや社会環境は、常に変化しています。入居者ニーズは器である建物・設備のハード面だけでなく借り方やサービス機能などソフト面も求めています。入居者ニーズに応えビジネスチャンスを創出するためには、従来の「業種」というハード面だけの発想ではなく、「業態」というソフト面への発想も必要だということです。

「業態」という考え方は、PART 1.賃貸住宅経営「賃貸市場動向」で述べましたが、業態とは、契約形態、サービス機能、付帯機能など新しい付加価値を持った経営形態です。ライフスタイルや経済環境など時代が求める新しいニーズに応える業種の形態です。つまりコンセプト・デザイン・運営・サービス機能などソフト面の充実です。

具体的にはマンスリーの他にもいろいろな業態が出現しています。ホテルタイプのサービスアパートメント、医療機能・ケア付きシルバーマンション、都市型リタイアードマンション、育児支援機能の保育所付きマンション、インテリジェント機能マンション、ハイセキュリティーマンション、健康重視の賃貸住宅、J-REITのブランド化など時代と共に業態の変化が起きています。

契約形態、サービス機能、付帯機能などソフト面の改革から新しいコンセプトを持った業態が時代とともに進化しています。ソフト面の進化は無限の可能性を秘めています。ビジネスチャンスはまだまだ生まれます。

＃010　2004.04.01