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PART 3. 賃貸経営改善 1、収益改善 賃貸住宅経営の諸問題はオーナーさんにとって悩みの種。小さな諸問題も改善を重ねると大きく資産価値が向上します。すぐに良くなる７つの賃貸経営改善策の提案をします。
■ソリューション意識で賃貸経営は甦る！ 貸地、賃貸住宅、貸駐車場、貸倉庫などのオーナーの方々、空室、家賃下落、借入資金の返済、建物の老朽化など賃貸経営で、お困りのことありませんか。 一番大きな原因は経営努力です。怠っていませんか。そんなこと言われてもどうしていいのか方法がわからないと、おっしゃる方もおられるかと思いますが、そんなに難しいことではありません。 まずは、ソリューション（問題解決）意識をもつことです。なんとか経営改善したいと強く思うことです。常にソリューション意識を持っていると、問題解決の方法が目に入り耳に入ってきます。考えてわかってきます。 どんな問題点でも改善策は必ず、あります。いきなり理想的にはなりませんが、少しづつでも今までよりはベターということの積み重ねです。つまり経営努力の連続が必要です。人任せではなく経営に参加してください。やりがいのあるマネジメントの世界が待っています。 とは、言っても精神論だけでは何も始まりません。次にアパートマンション経営の改善策を具体的に話ます。あなたの賃貸経営の改善するヒントをこの講座から見つけて下さい。ソリューション意識をもったことで、目に入り耳に入ってきます。あなたの賃貸経営は必ず改善されます。資産価値が向上します。 ■既存アパートマンションの経営改善策 ●経営改善のヒントは過去の入居者データに秘められている。 30年以上経過した貸家の事例を話します。古くて駅から歩くには遠すぎる立地でバスも少なく、空室が長く続くか、あるいは家賃滞納をするような入居者が絶えない貸家でした。もちろん家賃は安めです。 ここで私が言いたいことは、オーナーさんの経営努力です。自分の貸家の入居者は、家賃滞納する人ばかりと思っていたものを偶然とはいえ優良な入居者をみつけ、そのルートを開拓したわけですから。 自分の賃貸建物に合った新しいターゲットを探し開拓するところが、身近にないと言い切れますか？今まで入居した人のデータの中にヒントがあります。過去の入居者データには、価値ある情報がいっぱいです。他にも、いろいろなことがわかります。 ●借り入れ資金の借り替えによる経営改善 以前、金利が高い時代には経済環境はインフレ傾向でした。インフレ時代の家賃と金利の関係は「インフレ＝家賃高＝金利高」となります。最近のデフレ時代では、「デフレ＝家賃低＝金利低」となっています。つまり賃貸経営では、デフレ時代での家賃の下落は、そのまま収入減には、つながりません。金利が下がって返済が減れば、実質収入は、さほど下がらないわけですから。 家賃が下落して返済が以前のままですと経営が圧迫されてきます。最近、低金利が続いています。高い金利時代に固定金利で借り入れした資金の場合、借り替えることにより、毎月の返済が減り、収益性が改善されます。 たとえば、5000万円の借入金で３５年返済、固定金利5.5％、元利均等返済で現在１５年が経過して残り20年間、現在の残高3900万円の場合、概算ですが次のようになります。 従来の元利返済額 268500円/月×12カ月＝3222000円/年 合計約 1300万円の返済額が節約できてその分実質収入が増えることになります。 以前の借入をそのままにしているオーナーの方、是非検討してみてください。経営が大幅に改善されるケースがあります。金融機関も今、借り換え融資に積極的です。借り方もいろいろとりそろっています。（変動金利型、上限設定変動金利型、固定金利型・・・） 固定期間が長くなるほど金利は高くなります。短い期間で見直す変動金利も見直し期間が短いほど金利は安くなります。長い期間、金利が固定された安定性をとるか、将来の変動のリスクを負って安い金利を選ぶかは、あなたの判断です。高い固定金利にしてもインフレ時代の金利よりかなり下がっていますので借りかえることは、お奨めです。 取引内容によって優遇金利もあります。私の関係するオーナーさんの例では、上記の試算条件より有利な条件を引き出しています。銀行によって貸付条件に差もあります。がんばって折衝してみて下さい。 ●空室保証のリスクは、誰が負担する？ 空室保証やサブリースは、誰がリスクを負うのでしょうか？管理会社は家賃下落も見込んで転貸による収益を確保します。オーナーさんにとっては、安心感を得る代償として大幅に収益ダウンとなります。空室保証といっても相場家賃が下がれば、保証家賃も下がる契約になっていることが多くみられます。実質のリスク負担は、オーナーさんが負担しているのです。 ●入居募集、管理の改善 募集・管理の業者さんも、いろいろあります。空室や家賃滞納が続いていませんか。任せきりでいいのでしょうか。業者さん選定も収益性に大きな差を生じます。再度、業者さんの対応をチェックしてみてください。 入居募集 賃貸管理 家賃の滞納 建物・設備の維持管理 ※賃貸管理の詳細については、「プロパティマネジメント」で解説します。 ●家賃設定の見直し 長期にわたって空室が続く場合、家賃相場とのずれが、原因のことがあります。家賃設定がいくら高くても空き室率が高ければ、実質のの収入は低いものとなります。少々家賃を下げても空き室率が低くなれば実収入は、むしろ増える場合があります。 ●建物のリニューアルによる経営改善 定期点検と修繕 保守・保全 ※リニューアルの詳細については、「プロパティマネジメント」で解説します。 ●古アパート・古貸家の整理 「定期借家契約が武器」 リニューアルなど改善余地のない場合ですが、不良資産は、整理して価値あるものにしておきたいものです。古アパートや古貸家で修繕費などの経費がかさみ、、明渡してもらうにも立退き料が大変でどうにも困っているケースをみると共通していることがあります。非常に家賃が安いことです。当然、古くて壊したいほどの建物でしょうから家賃が低いのは当たり前です。 ＃001 2003.07.01 |
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