PART 3.　賃貸経営改善

２、貸地・借地の整理「不良資産からの開放！」

旧法の借地法に該当する貸地は、地主さんにとっては、収益効率の悪い不良資産となっています。第三者に売却しようとしても、まともな価格で売れるものではありません。この不良資産を価値あるものにするための整理方法について説明します。

不良資産の優良資産変換
１.交換により底地権を完全な所有権の更地に変換する方法
２.相続税の物納として活用する方法
３.借地権を買い取って所有権に変える方法
４.売却して現金化or買い替えにより優良資産に変える方法
５.特殊なケース

２.相続税の物納による資産価値回復

貸地の底地権を現金化するには、限られた方法しかありません。貸地は収益性からみると非常に価値の低い財産です。最近ではバブル期のように土地の時価と路線価との価値が、大幅に違うわけではありません。物納はその不良資産価値を本来の価値で引き取ってくれる処分方法です。物納で相続税の支払いに充てることは実に価値あることです。

３.買戻しによる不良資産からの脱却

借地人が借地権を売却したいと言ってくることがあります。第三者に売れば地主の承諾料がかかる上、正当な価値より若干、低めの価格になりがちです。地主が買い取ることになれば承諾料分差し引いた価格でも借地人には、損がでません。意外と安く買い戻せることがあります。
借地権を買い戻すことも不良資産からの脱却になります。完全な所有権になればいつでも売却して現金化できるし、活用して相続対策の賃貸アパートやマンションも作ることもできます。あるいは、遺産分割もしやすくなります。
この方法で次から次へと借地権を買い戻し、そこに賃貸建物を建て、収益を大幅に改善している地主さんがおります。収益が収益を生み、資産が年々増加しています。

４.売却処分による現金化or買い替えによる優良資産変換

底地の売却処分は、こちらの都合通りにはいきません。借地人に買いとってもらうしかありません。譲渡所得税もかかりますので最後の手段です。
価格の決まり方としては、売り手であるこちらが先に買ってほしいと言えば価格は安くなります。借地人の方から売ってほしいと言ってくれば価格は高くなります。
事業用資産の買い替えの特例条件を満たす場合には、譲渡所得税がかからずに底地を売却して収益効率の良い資産に買い替えることができます。賃貸向きの立地の土地を取得して賃貸建物を建設し、収益をあげる資産に変えることができます。効率の悪い地代収入より、はるかに良い収益を期待できます。