３、定期借家制度の活用
■ 旧法と新法の違い
旧法における借家契約は入居者からの解約は、可能でしたが、大家さんからの契約解除は正当な事由を除き実質的には不可能でした。旧法では、借りている方は契約期間が満了となっても契約の更新ができ借りている方を保護することに重点が置かれていました。
借地借家法が改正されて定期借家制度が平成１２年３月から施行されました。旧法では大家さんからの明渡し請求ができなかったものが、新法における定期借家契約では期限がきたら明渡しができることになりました。
定期借家契約は、旧法と比べ大家さんに有利なものとなり、契約期限がきたら不都合な入居者を排除できることができます。更新に替わり再契約という形もとれます。大きなトラブルの予防にもなります。そして今までできなかった新たな貸し方ができます。
■ 従来型借家契約の慣例？
入居者の経済環境、ライフスタイル、価値観などの変化とともに世の中の情勢に応じて法律も変わってきました。一方、賃貸借契約の慣例は時代環境に対応しているのでしょうか。いまだ多くの賃貸借契約が、従来型の借家契約で礼金・敷金・更新料というスタイルになっています。
たとえば、更新料ひとつをとってみても、高度経済成長の時代には、インフレに対応するため契約更新とともに家賃の値上げが必要な時代環境でした。現在は、むしろ家賃の値上げより家賃のさがるデフレ傾向の環境です。今の時代、更新料というものが、入居者にとって納得のゆくものでしょうか。
時代環境が変わった中で、いまだ旧来の賃貸借の慣例の多くが残っています。せっかく大家さんにとって有利な定期借家という制度が整備されているにもかかわらず、従来型借家契約を踏襲しているのは、なぜでしょうか。
■ 時代に合った契約形態
礼金・敷金・更新料というスタイルを含めて従来型借家契約を見直し新たなスタイルで定期借家契約を活用すればオーナーにとっても有利で入居者に対しても新しいサービスの提供ができます。そして新しい需要の開拓ができ賃貸経営の展開が広がります。（具体的な提案は別途、解説予定）
礼金など変化のきざしがあります。貸し方も短期向けとかいくつかの業態も生まれています。賃貸経営は競争の時代です。契約形態も旧態依然のままでは、入居者から見放されてしまいます。時代にあった契約スタイルに対応することも市場競争に勝ち残る大きな要因です。
